Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Vous avez repéré un bien qui a du potentiel mais le coût des travaux de rénovation vous effraie ? C’est que vous n’avez jamais entendu parlé du déficit foncier… Cet outil de défiscalisation vous permet de faire baisser considérablement votre impôt sur le revenu !
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Certains d’entre vous sont sans doute intéressés à l’idée d’acheter un bien immobilier en mauvais état (et donc à coût d’achat moindre) pour le rénover et le mettre en location.
L’équation paraît simple, mais lorsque l’on commence à budgétiser sérieusement l’opération, les montants peuvent rapidement nous rebuter, et nous éloigner de notre idée de départ.
Pourtant, avec les bonnes cartes en main, cette stratégie s’avère être excellente pour améliorer la rentabilité de votre investissement. L’atout majeur se nomme le déficit foncier. Ce dispositif fiscal s’adresse à toute personne souhaitant acquérir un bien ancien à rénover, en vue de le louer.
Comment ça marche ?
Le dispositif se met en place une fois que le bien est acheté. Après des coûts importants de travaux de rénovation, vous pouvez créer ce que l’on appelle « un déficit foncier ». Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le montant de ce déficit foncier viendra directement se soustraire à votre revenu global dès la première année dans la limite de 10 700€. Et si vous dépassez ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.
Pour bénéficier de cet avantage, il vous faut adopter le régime d’imposition dit « réel » sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s’agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l’administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.
Quelles charges sont prises en compte pour créer du déficit foncier ?
Les charges foncières déductibles qui vous permettent de créer un déficit foncier sont les suivantes :
- les dépenses de rénovation et d’entretien ;
- les primes d’assurance (garantie sur les loyers impayés par exemple) ;
- les charges de copropriété non imputables au locataire ;
- l’impôt foncier ;
- les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier ;
- les honoraires de gestion (dans le cas d’une gestion locative par agence immobilière) ;
Une distinction importante est à préciser : les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés qu’à la partie « revenus fonciers ». Ils ne sont donc pas déductibles du revenu imposable.
Dans le cas d’un investissement locatif avec de gros travaux de rénovation, vous avez toutes les chances pour que ce total dépasse aisément les 30% de revenus fonciers, déductibles via le régime microfoncier. C’est dans ces conditions qu’il faut donc préférer le régime réel, et créer le déficit foncier.
Déficit foncier : exemple et simulation
Rien de plus parlant qu’un exemple concret pour comprendre le fonctionnement de ce dispositif.
Prenons pour exemple un investisseur dans les conditions suivantes :
- Achat d’un bien sur l’année en cours
- Intérêts d’emprunt sur l’année en cours : 8 000€
- Coût des travaux de rénovation : 30 000€
- Autres charges : 5 000€
- Revenus fonciers : 7 000€
- Revenus autre que foncier : 50 000€
Choix du régime microfoncier 30%
Admettons que notre investisseur choisisse le régime microfoncier. 30% de ses revenus fonciers seraient donc à retrancher de ses revenus à déclarer soit (7 000€ x 30%) = 2 100€
Ses revenus globaux imposables sont donc : 50 000€ + 7 000€ – 2 100€ = 54 900€ à déclarer.
Choix du régime réel
Notre investisseur fait maintenant son calcul avec le régime réel.
Comme expliqué plus haut, il s’agit en premier lieu de retrancher aux revenus fonciers les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne : (7 000€ – 8 000€) = – 1 000€.
Ces 1 000€ d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, travaux compris, soit 35 000€, dans la limite de 10 700€. Ce qui nous donne : (50 000€ – 10 700€) = 39 300€ à déclarer.
C’est là que le dispositif du déficit foncier devient intéressant. N’ayant pu retrancher que 10 700€ la première année, il reste encore (35 000€ – 10 700€) = 24 300€ à notre investisseur, à retrancher de ses revenus sur les 9 années suivantes, dans la limite des 10 700€ par an.
Précautions à prendre pour pouvoir bénéficier du déficit foncier
Comme expliqué auparavant, le déficit foncier ne peut s’appliquer que si les travaux réalisés sont de l’ordre de la rénovation. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être pris en compte dans vos calculs.
Second point très important pour que le déficit foncier s’applique, il faut louer le logement jusqu’au 31 décembre pendant 3 années pleines sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s’appliquer et vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années.
Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, privilégiez l’achat d’un appartement à rénover. Vous augmenterez ainsi la valeur de votre patrimoine grâce aux travaux et paierez moins d’impôts grâce au déficit foncier ! Ajoutez à cela la prime énergie et les autres dispositifs qui vous permettent d’économiser de l’argent et vous vous apercevrez qu’il est bien souvent très rentable de vous lancer dans un projet de rénovation. HABITEUM, expert de la rénovation sur-mesure à Paris et en Île-de-France, accompagne régulièrement des investisseurs lors de leurs visites d’appartement pour les aider à évaluer le potentiel et à estimer le coût des travaux.
Découvrez notamment l’investissement locatif réalisé par Nicolas et Thibault à Clichy. Les deux investisseurs ont fait le pari de faire des travaux dans un appartement de 24 m2 dans un très mauvais état car complètement abandonné depuis plus de 50 ans. En faisant confiance à HABITEUM et après 30 jours de travaux, leur appartement a été totalement transformé !